Bất động sản gặp khó: Tín dụng vô can?

Dư nợ cho vay bất động sản tại Hà Nội trong nhiều năm thấp hơn đáng kể so với Tp.HCM - Ảnh: Bảo Anh.

Khi được hỏi về nguyên nhân khiến chuyện làm ăn của mình gặp khó khăn, nhiều chủ đầu tư bất động sản ở Hà Nội có chung quan điểm: “Siết tín dụng như thế thì doanh nghiệp nào sống nổi?”.

Thoạt nghe cũng không phải là chuyện phi lý bởi xưa nay, doanh nghiệp địa ốc và ngân hàng được biết là có mối quan hệ khá mật thiết. Với các dự án có triển vọng, ngân hàng rót vốn làm dự án, rồi lại cho khách hàng vay đến 70% tiền mua nhà của chính dự án đó. Suy cho cùng, ở không ít dự án, ngân hàng mới chính là ông chủ thực sự.

Đâu là nguyên nhân?

Thế nhưng, trong bối cảnh thị trường bất động sản Hà Nội đang lâm vào khó khăn (mà đa phần đều đổ lỗi do ngân hàng siết tín dụng), vào ngày 13/7 vừa qua, UBND thành phố Hà Nội đã công bố bản báo cáo về hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng, ngân hàng trên địa bàn thành phố.

Theo đó, trong 6 tháng đầu năm, tổng dư nợ tín dụng của các tổ chức tín dụng trên địa bàn Hà Nội đạt khoảng 555.283 tỷ đồng.

Nhưng điều đáng nói ở đây, trong số hơn 555 nghìn tỷ đồng nói trên, cho vay để đầu tư, kinh doanh bất động sản chỉ chiếm khoảng 7% tổng dư nợ, tương đương khoảng 38 nghìn tỷ đồng. Một con số không quá nhiều đột biến so với nhiều năm trước

Câu hỏi đặt ra là, việc hàng loạt dự án bất động sản tại Hà Nội bị đình lại, chậm tiến độ hiện nay liệu có mối liên hệ gì đến việc siết tín dụng của ngân hàng? Chắc chắn không quá khó để có câu trả lời khi mà dư nợ bất động sản tại Hà Nội trong nhiều năm gần đây - dù “siết’ hay không “siết” - cũng chỉ chiếm trên dưới 10%.

Trao đổi với VnEconomy về mâu thuẫn nói trên, ông Tống Văn Nga, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam thừa nhận, thực tế nguyên nhân khiến các doanh nghiệp bất động sản lâm vào khó khăn như hiện nay là do thiếu sự hợp sức giữa các doanh nghiệp, đặc biệt là trong bối cảnh năng lực tài chính của các doanh nghiệp vẫn nhiều hạn chế.

Hơn nữa, theo ông Nga, dường như chiến lược đầu tư kinh doanh của không ít các doanh nghiệp trong thời gian qua là không hợp lý, thiếu sự điều tra, khảo sát nhu cầu thị trường, khả năng chi trả của đại bộ phận người tiêu dùng.

Và khi tính thanh khoản trên thị trường quá thấp, nhiều dự án cao cấp không bán được hàng, khiến chủ đầu tư không thể quay vòng được vốn. Trong bối cảnh đó, gặp lúc nền kinh tế lâm vào khó khăn, lạm phát tăng cao, ngân hàng thắt chặt cho vay... khiến các doanh nghiệp địa ốc khó khăn theo.

Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Minh nói thêm, một nguyên nhân không kém phần quan trọng khiến không ít dự án bị đình lại, chậm tiến độ là do chỉ đạo của cơ quan chức năng.

Cụ thể là vào cuối năm 2009, Chính phủ đã chỉ đạo thành phố Hà Nội dừng triển khai trên 700 đồ án, dự án để chờ khớp nối với quy hoạch chung Thủ đô Hà Nội sắp được phê duyệt. Chính điều này đã khiến nhiều doanh nghiệp dù có khả năng về tài chính vẫn phải “đắp chiếu” dự án, khiến thị trường rối loạn, khách hàng hiểu sai về năng lực chủ đầu tư.

Người trong cuộc nói gì?

Trao đổi với VnEconomy về nguyên nhân dẫn đến khó khăn của doanh nghiệp bất động sản hiện nay, ông Trần Tuấn Dương, Tổng giám đốc Tập đoàn Hòa Phát, cho rằng có yếu tố của việc thắt tín dụng, song quan trọng hơn là do yếu tố tâm lý của khách hàng trên thị trường.

Theo ông Dương, đành rằng người Hà Nội cũng như người miền Bắc nói chung không có thói quen vay tiền ngân hàng mua nhà, song tâm lý của người mua để ở và mua để kinh doanh là khác nhau, thế nên mới có chuyện giá bất động sản giảm nhưng thanh khoản thị trường vẫn kém.

“Thông thường, nếu mua nhà để ở thì giá xuống người ta sẽ mua, nhưng với nhà đầu tư, họ phải nhìn vào xu hướng thị trường. Khi tất cả mọi người đều nói thị trường đang khó khăn kéo dài thì họ kỳ vọng vào thị trường sẽ giảm nữa, khó mà tăng giá trong tương lai gần”, ông Dương nói.

Theo ông, chính điều này đã khiến cho thị trường chững lại, cộng với phân khúc căn hộ cao cấp của một số doanh nghiệp bán chậm trong thời gian qua đã khiến các chủ đầu tư gặp khó khăn, do đồng vốn không quay vòng được.

Nói về thực lực tài chính của doanh nghiệp bất động sản nói chung, theo ông Dương, không ai có thể nắm rõ được bằng chính các doanh nghiệp đó. Tuy nhiên, ông thừa nhận tình trạng “tay không bắt giặc” của doanh nghiệp bất động sản là có, nhưng tỷ lệ không nhiều.

“Thực ra cung bất động sản hiện nay mà chia cho những người có nhu cầu thì vẫn thiếu, nhưng nếu chia cho những người có khả năng thanh toán thì có phần thừa. Ngành xây xựng trong một vài năm tới sẽ còn khó khăn”, ông Dương nhận định.

Trong khi đó, chia sẻ với người viết về nguyên nhân của khó khăn trên thị trường bất động sản hiện nay, Phó tổng giám đốc Tổng công ty Xây dựng Hà Nội Nguyễn Trường Tiến lại nghiêng về yếu tố chủ quan nhiều hơn.

Theo ông, nguyên nhân sâu xa khiến thị trường khó khăn như hiện nay là do chúng ta để tồn tại một thị trường không thật, một thị trường thiếu sự kiểm soát của cơ quan quản lý. Từ đó đã đẩy giá bất động sản vượt quá giá trị của đồng tiền.

Cũng theo ông Tiến, lâu nay chúng ta chỉ tính có bao nhiêu tiền để làm dự án, mà thiếu đi sự kiểm soát chặt chẽ cũng như thiếu sự định hướng thị trường bất động sản. Cùng với đó là một cuộc chơi thiếu sự minh bạch, nên giờ đây khó khăn là có lỗi của tất cả những người tham gia cuộc chơi. Doanh nghiệp không có quyền trách cứ bất kỳ ai.

“Chúng ta sai từ gốc chứ không phải chúng ta thiếu tiền. Mà một khi đã sai từ gốc thì không thể nên ngọn được, không thể ra hoa, kết trái được”, ông Tiến nói.